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Abandon de la centralisation des dépôts de garantie des locataires

Publié le 25/05/2018



La FNAIM salue la décision du Gouvernement de donner un avis défavorable à son application.



Certains amendements au projet de loi Elan visaient la création d’un fonds unique, piloté par la Caisse des Dépôts et Consignations, pour recevoir les 7 milliards d’euros de dépôts de garantie consignés par les propriétaires ou les professionnels mandatés.

Le Gouvernement et un certain nombre de députés se sont finalement ravisés, allant dans le sens des convictions de la FNAIM qui n’a pas ménagé ses efforts pour convaincre ses interlocuteurs.



Selon Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM, « Dans un contexte où l’on veut sécuriser les relations entre propriétaires et locataires cette annonce aurait eu encore un effet négatif sur le parc privé locatif. Les propriétaires, dont les garanties, auraient été supprimées, auraient été réticents à louer leurs logements. Qu’aurait signifié une garantie que le bénéficiaire ne saurait maitriser ? De plus ce projet serait venu surenchérir une complexification déjà importante du marché et alourdir la réglementation de l’immobilier. »

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Le climat reste favorable pour l’immobilier résidentiel en Europe

Publié le 04/05/2018



Les résultats de l’analyse européenne de ERA Immobilier sont éloquents pour la France. Ses auteurs ont ausculté simultanément onze pays du Vieux continent, sous l’angle des prix du mètre carré, des taux d’intérêt des emprunts immobiliers, du pourcentage de propriétaires dans la population, etc. Par certains aspects, notre pays s’inscrit dans une tendance générale. Il est en cela conforme à ses voisins. Par d’autres au contraire, il cultive sa singularité.



Les prix grimpent toujours dans les capitales



Ainsi en matière de prix : l’an dernier, ceux-ci ont encore grimpé à Paris et il en a été de même dans sept capitales de nos dix voisins étudiés par ERA. Seules les villes de Bruxelles, de Stockholm et d’Ankara se sont distinguées par une baisse.



Cependant, là où la France occupe une place vraiment à part, c’est dans le montant atteint par les prix dans sa capitale. A 8716 euros le mètre carré en 2017, contre 8040 un an plus tôt, les moyennes évoluent vers des hauteurs que seule la Suède atteint (8 378 euros). Pour 2018, cette hausse devrait se poursuivre dans les capitales européennes sauf à Stockholm et Prague.



En revanche, dès que l’on s’intéresse aux prix au m² au niveau national, la France réintègre le rang, à 2 550 €. Elle est même devancée par le Luxembourg (4 800 €) et la Suède (3 280 €).



Cette analyse révèle que le prix moyen d’achat au niveau national entre 2016 et 2017 a augmenté dans tous les pays étudiés sans exception.



Les taux d’intérêt des crédits appelés à remonter en France mais pas forcément ailleurs



Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception française. Il résulte de politiques gouvernementales assez identiques, en matière économique, budgétaire et monétaire. Du coup, partout, il se crée un climat favorable au marché résidentiel. Toutefois, la notion de taux bas peut varier d’un pays à l’autre. En Bulgarie, il se traduit par un taux moyen de 4,1% sur une durée de vingt à vingt-cinq ans. Alors que sur dix ans, il est de 1,2% en Turquie, (dans ce pays les crédits s’étalent sur des périodes courtes).



Comme la France, la Belgique, la République Tchèque envisagent une remontée en 2018. Tandis que l’Autriche, le Luxembourg, les Pays Bas et la Suisse anticipent une stabilité.

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Année blanche : Quelle imposition des plus-values mobilières en 2018 ?

Publié le 04/05/2018



Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu entrera en vigueur au 1er janvier 2019. Il consiste à déduire l'impôt avant le versement du revenu : le montant de l’impôt sera prélevé chaque mois et figurera sur le bulletin de paie. Mais certains revenus n’entrent pas dans le champ du prélèvement à la sources : ce sont notamment les plus-values (mobilières et immobilières) et les revenus issus de de capitaux mobiliers, dividendes ou intérêts, qui seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU).



« C’est le cas du crowdfunding immobilier, car même s’il s’agit de financer des projets immobiliers, l’opération consiste à prêter des fonds aux promoteurs : c’est une opération financière et non immobilière », explique Stéphane Bombon, cofondateur de Fundimmo.



Rappel du calendrier



Le contribuable va continuer de déclarer chaque année au printemps ses revenus de l’année précédente à l'administration fiscale. Le calcul du taux de prélèvement qui va s’appliquer prendra en considération les données renseignées dans la déclaration : revenus, nombre de personnes à charge, charges déductibles, dépenses ouvrant droit à crédit d'impôt, etc. Dès la déclaration en ligne, le contribuable sera informé du taux de prélèvement de son foyer fiscal. Au 1er janvier de l'année suivante, le taux sera appliqué aux salaires et figurera sur la fiche de paie. Le taux de prélèvement sera actualisé chaque année en septembre en fonction de la déclaration des revenus effectuée au printemps. Tout changement de situation (mariage, naissance...) devra être signalé à l'administration fiscale, qui modifiera le taux de prélèvement.







2018, une année blanche ?



En 2018, les contribuables devront payer leur impôt sur les revenus de 2017, et en 2019 sur ceux de 2019. Ainsi, ils ne seront pas imposés au titre des revenus perçus en 2018 : l'impôt sera effacé par un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement de l’impôt sur le revenu. Mais ce crédit d’impôt ne concernera que les revenus « récurrents ». Pour éviter tout effet d’aubaine, les revenus exceptionnels perçus en 2018 (plus-values...) seront imposés selon les modalités habituelles en 2019. De même, les réductions et crédits d’impôt acquis au titre de l'année 2018 seront intégralement restitués en 2019.



« Les contribuables devront être vigilants pour 2019 car ils seront soumis à une double imposition : ils devront payer à la fois leur impôt sur leurs revenus de 2019 par le prélèvement à la source et aussi celui sur leurs plus-values mobilières perçues en 2018 », indique Stéphane Bombon.



Flat-tax ou impôt sur le revenu ?



Seront concernés par la flat tax tous les gains tirés de placements (intérêts, dividendes et revenus assimilés, plus-values…), sauf exceptions légales (Livret A, PEA, PEA PME…). Par définition, les plus-values de placement issues du crowdfunding immobilier entrent dans le régime du prélèvement forfaitaire unique. Ces gains seront imposés à hauteur de 30 % (un taux d’impôt sur le revenu fixe de 12,8 % et un taux global de prélèvement sociaux de 17,2 %) et il sera laissé aux contribuables qui y ont un intérêt, la possibilité d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. À titre indicatif, le barème progressif de l’impôt sur le revenu (déclaration 2018 des revenus de 2017) est le suivant :







« Les ménages imposés au TMI à 30 % ou plus semblent gagnants avec le PFU par rapport à la taxation actuellement en vigueur, souligne Stéphane Bombon. En revanche, ceux de la tranche à 14 % paieront un peu plus qu’aujourd’hui (30,25 % contre 28,8 %) ».





Mais attention : la flat tax est, à partir de 2018, le régime d'imposition par défaut de la plupart des revenus du capital. Une option est cependant prévue afin de soumettre les revenus concernés au barème de l'impôt sur le revenu. Cette option s'applique pour l'ensemble des revenus imposables à la flat tax : il n'est pas possible d'opter au titre d'une même année pour la flat tax pour certains revenus et simultanément pour la taxation au barème de l'IR pour d'autres. L'option s'active au moment de la déclaration de revenus. L'option pour l'imposition au barème permet de bénéficier de l'abattement de 40 % sur les dividendes, de la CSG déductible (6,8 %) et des abattements pour durée de détention pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018. Il faut donc faire ses calculs (des simulateurs en ligne seront disponibles sur le site impots.gouv.fr) et prendre en compte toutes ces variables pour choisir l’imposition la plus avantageuse.

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Bilan du marché français de l’immobilier de commerce au 1er trimestre 2018 : La Madeleine en vedette !

Publié le 03/05/2018



Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’immobilier de commerce au 1er trimestre 2018



Economie et tourisme : des perspectives encourageantes



Après avoir atteint un point haut en juin 2017, la confiance des ménages s’est érodée, mais a recouvré sa moyenne de long terme. La plupart des autres indicateurs restent bien orientés. L’amélioration du marché de l’emploi devrait notamment contribuer à une légère hausse de la consommation en 2018, avant une décélération possible en 2019 et 2020. Les derniers chiffres du tourisme sont également encourageants. Après une excellente année 2017, le nombre de nuitées hôtelières en Ile-de-France et le trafic international de passagers aux aéroports de Paris ont poursuivi leur hausse depuis janvier. « La hausse des arrivées de visiteurs étrangers offre d’intéressantes perspectives aux meilleurs emplacements commerciaux de la capitale, d’autant que les ZTI* confirment leur montée en puissance et que l’extension des jours et horaires d’ouverture des commerces fait désormais l’objet d’un plus large consensus » indique Antoine Grignon, Directeur du pôle Retail Investissement et Locatif de Knight Frank.



Marché locatif : des performances contrastées



Les emplacements les plus qualitatifs des meilleures artères restent la cible prioritaire des grandes enseignes. Celles-ci cherchent à conjuguer flux, visibilité et rentabilité, ce dont attestent de nombreux projets de flagships dans la capitale comme au cœur des principales métropoles régionales. Les centres commerciaux régionaux les plus fréquentés et les retail parks de nouvelle génération tirent également leur épingle du jeu, ces derniers bénéficiant d’une demande plus variée des enseignes et de l’essor de nouveaux concepts, dans le domaine des loisirs notamment.



L’évolution de la demande des enseignes révèle toutefois de grandes disparités selon les secteurs d’activité. « Restauration et alimentation, fitness et articles de sport, produits de soin, etc. : les concepts ayant trait au « bien-être » dans son acception la plus large continuent de se multiplier, en pied d’immeubles comme au sein de grands ensembles commerciaux. D’autres secteurs offrent un tableau plus contrasté, tel celui de la mode, impacté par une généralisation des opérations de rationalisation, quels que soient le niveau de gamme ou la renommée des enseignes » explique Antoine Salmon, Directeur Retail Locatif chez Knight Frank.



Les arbitrages continuent ainsi de peser sur les performances de nombreux sites, qu’ils soient liés aux difficultés d’acteurs historiques du marché français – à l’exemple de La Grande Récré, récemment placée en redressement judiciaire – ou à l’évolution des modes de consommation. A cet égard, l’accélération des alliances entre retailers traditionnels et acteurs du web (Galeries Lafayette et La Redoute, Monoprix et Sarenza, etc.) traduit parfaitement les bouleversements du monde de la distribution, l’immobilier de commerce prenant toute sa part dans la nécessité de promouvoir une expérience d’achat « sans couture », quel que soit le canal utilisé.



*ZTI : Zones Touristiques Internationales





Focus sur le marché parisien : La Madeleine en vedette



Les premiers mois de 2018 confirment le dynamisme des grandes artères et quartiers commerçants de la capitale. Sur les artères du luxe, les transactions des derniers mois et les opérations en cours permettent même d’anticiper une hausse des ouvertures de boutiques, dans un contexte de progression des arrivées de touristes étrangers et de résultats record pour les grands groupes du secteur. La rue Saint-Honoré concentre le plus grand nombre d’ouvertures à venir : plusieurs marques de luxe y sont attendues (Saint Laurent, Chanel, Dior, Moschino, Louboutin, etc.), aux côtés de nouvelles boutiques de créateurs (Isabelle Marant) ou d’enseignes de cosmétiques (Serge Lutens). « Sur d’autres axes majeurs de la rive droite, les opportunités et la volonté de certains groupes d’étendre leur présence contribueront également à animer le marché du luxe parisien » annonce Antoine Salmon.



D’autres quartiers confirment leur attractivité. C’est le cas du Marais, cible incontournable de nouveaux entrants et de concepts inédits. Son pendant de l’autre côté de la Seine reste Saint-Germain-des-Prés, certes moins dynamique mais dont l’activité semble pourtant s’accélérer. Ce secteur bénéficie toujours de l’intérêt d’enseignes haut-de-gamme, mais aussi des projets de marques désirant y ouvrir en propre, à l’exemple de Tumi rue du Vieux-Colombier ou de Salomon boulevard Saint-Germain. « La métamorphose du quartier des Halles et l’avancée des travaux de la Samaritaine participent aussi à l’attractivité de l’hypercentre parisien, même si les travaux de voirie menés par la municipalité pourraient modifier les liens entre l‘est et l’ouest de la capitale » note Antoine Salmon. Plusieurs ouvertures et projets significatifs ont récemment été recensés dans le secteur, à l’exemple du premier magasin ouvert en France par Urban Outfitters rue de Rivoli, ou du nouveau flagship AMPM de la rue Etienne Marcel, dont l’ouverture est attendue courant juillet 2018. Enfin, les Champs-Elysées poursuivent leur mue, même si les dernières transactions ont plutôt porté sur de petites surfaces (Tumi, Al-Jazeera Perfumes), assez rares sur cette avenue de plus en plus dédiée aux grands flagships au gré des nombreux projets de restructuration.



Les grands projets de restructuration commerciale continuent de fait de dynamiser l’activité des quartiers les plus centraux de la capitale, qui profitent également du développement d’opérations mixtes ou sans relation directe avec la fonction commerciale, à l’exemple de projets hôteliers (hôtel Bulgari avenue George V, hôtel Fauchon place de la Madeleine, réouverture prochaine du Lutetia sur la rive gauche) ou culturels. Après l’ouverture en mars de « Lafayette Anticipations » dans le Marais, d’autres projets importants de fondations se profilent, comme la Fondation Pinault dans l’ex Bourse de Commerce.



Mais c’est bien La Madeleine qui occupe le devant de la scène en ce début d’année 2018. Tesla vient ainsi d’y ouvrir son premier showroom parisien, en attendant l’arrivée de Leroy-Merlin dans l’ancien parking Palacio et surtout celle, en 2019, du premier format urbain d’IKEA en lieu et place de l’ex C&A. « L’arrivée d’IKEA à La Madeleine est exceptionnelle. D’abord parce qu’il est très rare de voir de nouveaux projets d’une telle taille au cœur de Paris, ensuite parce qu’il s’agit d’une des enseignes les plus renommées de la planète, et enfin parce qu’IKEA fait ainsi de la capitale française le fer de lance de sa conquête des centres-villes » explique Antoine Salmon.



La prudence des investisseurs pèse sur le marché des commerces



Près de 600 millions d’euros ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit une légère hausse sur un an et 16 % des montants engagés en immobilier d’entreprise. « La part des commerces est identique à celle de l’an passé, mais elle tient à un nombre très limité de grandes transactions. Pénalisé par un manque d’offres prime, le marché des commerces continue aussi de souffrir de la prudence marquée des investisseurs à l’égard d’une typologie d’actifs ébranlée par l’évolution des modes de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes » explique Antoine Grignon.



Si les engagements réalisés sur ce segment de marché ne portent pas uniquement sur des produits core, l’aversion au risque des investisseurs continue de jouer en faveur des rues commerçantes. Au total, les pieds d’immeuble ont concentré près de 60 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces. Parmi les cessions d’actifs unitaires les plus significatives figurent l’acquisition par un investisseur privé du 277 rue Saint-Honoré, qui abrite un magasin & Other Stories, et la cession par Vastned du 45-55 rue Saint-Jean, artère n°1 de Nancy, où se trouve notamment un H&M.



Sur le segment des centres commerciaux, l’activité a marqué une pause après un second semestre 2017 marqué par la cession de plusieurs sites de grande taille dont « Place des Halles » à Strasbourg. Cette typologie d’actif représente 36 % des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier. Le segment des centres commerciaux, qui est le plus pénalisé par la prudence des investisseurs, pâtit aussi de l’absence d’actifs exceptionnels disponibles à la vente malgré la mise sur le marché de quelques ensembles qualitatifs d’envergure. Le segment des parcs d’activités commerciales a également marqué un coup d’arrêt, qui doit pourtant plus au timing des transactions et au manque d’offres prime qu’à une faiblesse structurelle du modèle, encore prisé des investisseurs.



La prudence des investisseurs se reflète dans l’évolution des taux de rendement, qui subissent une pression à la hausse sur les segments des centres commerciaux (4,00 %) et des parcs d’activités commerciales (4,75 %). Les taux des boutiques les mieux situées de la capitale restent quant à eux à leur niveau plancher (2,75 %).

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Plan HULOT : oui à l’incitation, non au malus !

Publié le 30/04/2018



Le plan de rénovation énergétique présenté hier à Angers laissait augurer de bonnes mesures pour les propriétaires : politique du guichet unique, simplification règlementaire, prime versée immédiatement après les travaux, ouverture des aides à l’ensemble du public, etc.



Cependant, le Ministre HULOT s’est prononcé dans un second temps favorablement au système du BONUS/MALUS en fonction de la performance énergétique du logement, alors qu’il semblait être abandonné.



Jean PERRIN, Président de l’UNPI, s’oppose très fortement à cette mesure et appelle le Ministre à rester fidèle au plan incitatif qu’il a présenté hier à Angers : aides et simplifications plutôt que la coercition.



Il rappelle que les propriétaires n’ont pas tous la capacité financière permettant de payer des travaux obligatoires, d’autant que le retour sur investissement n’est pas immédiat et les aides financières prévues insuffisantes pour certains ménages. Par ailleurs, la confiance est mise à mal par l’augmentation de CSG, l’application exclusive de l’IFI et l’exclusion du prélèvement forfaitaire unique. Enfin, les inquiétudes sur l’augmentation massive de la taxe foncière pour combler la perte liée à la suppression de la taxe d’habitation restent au centre des préoccupations des propriétaires. Il n’est pas question d’y appliquer un malus supplémentaire !



Les propriétaires sont favorables à la rénovation énergétique, mais il est inacceptable d’imposer des mesures qui vont une nouvelle fois casser l’offre locative et mettre en danger la solvabilité des propriétaires.

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Digitaliser les relations locatives : Risque inacceptable d’ubérisation et simplification abusive

Publié le 25/04/2018



Le gouvernement entend conduire l’immobilier à recourir plus largement au numérique. Ainsi, le projet de loi ELAN comporte plusieurs dispositions de nature à faire évoluer les relations locatives dans ce sens. L’article 61 du texte a vocation à obtenir une habilitation pour renforcer, par ordonnance, « la sécurité juridique des contrats de location établis par des outils numériques et améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc privé ».



On notera d’abord que l’exécutif n’a peur d’aucun paradoxe : alors que la loi du 6 juillet 1989 a inscrit les relations locatives dans le champ du dialogue paritaire, il s’apprête à se passer du débat parlementaire pour légiférer. Inacceptable ! Les associations de locataires comme celles qui représentent les bailleurs privés et institutionnels, au côté des gestionnaires, exprimeront leur surprise. On note en second lieu à quel point la volonté du gouvernement est obscure...



Il convient de comprendre combien l’intention est singulière : le gouvernement observe que les agents immobiliers et les administrateurs de biens utilisent des logiciels différents pour rédiger les baux digitaux et déplore que ne s’impose pas un format unique et impératif. Il faut ajouter que le législateur avec la loi ALUR, a renoncé à édicter un bail type et a préféré laisser de la souplesse aux parties prenantes, avec une série de clauses impératives pour éviter celles qui seraient inappropriées et déséquilibrées. La loi du 24 mars 2014 s’est pourtant voulue très normative ! Mais le Ministère de la Cohésion des Territoires veut aller plus loin et figer un contrat numérique imposé et un dispositif d’agrément des outils informatiques.



N’assistons-nous pas à une ubérisation rampante, qui avance masquée et ne dit pas son nom ? D’ailleurs seuls les professionnels sont cités, alors que les particuliers se servent désormais de logiciels de rédaction de contrat. Tout se passe comme si les professionnels étaient regardés avec suspicion, sans que le gouvernement produise, le moindre chiffre de contentieux qui serait attaché aux contrats digitaux. Tout se passe aussi comme si la relation locative était assimilée à un lien désincarné et normé : le contrat de bail n’est pas un contrat d’adhésion, mais bel et bien un contrat négocié, qui doit respecter outre la loi, des spécificités attachées aux parties, bailleur et preneur.



La signature électronique est également évoquée comme un obstacle, sans préciser son grief : à ce jour, des professionnels ont noué des partenariats avec des sociétés spécialisées dans la dématérialisation des signatures, avec un tiers de confiance désigné et un degré de sécurité maximum... Pourquoi légiférer ?



On lit aussi que cette numérisation, qu’on devine centralisée et sous contrôle de l’administration, sera le moyen de faire remonter vers l’État des informations statistiques sur les baux d’habitation. Là encore, on ignore ce que le gouvernement a à l’esprit. La nécessité de disposer d’observatoires des loyers partout sur le territoire, spécialement en zones tendues ; ne fait pas de doute et le projet de loi va en favoriser la création en découplant l’enjeu de la connaissance de celui de l’encadrement. Soit. Mais pourquoi fabriquer une telle machine, qui plus est onéreuse, évaluée à 2 millions d’euros pour la mise en place et 400 000 euros pour le fonctionnement annuel ?



Ce big brother du marché locatif est malvenu, inutile et anormalement coûteux. Les entrepreneurs, les investisseurs, les contribuables n’en peuvent plus de cet État qui pose sa mainmise sur tout et leur en fait en outre payer le prix.



Que le gouvernement laisse les acteurs travailler dans le respect des lois et règlements ! Pourquoi vient-il standardiser les services, qui s’épanouissent mieux dans la valeur ajoutée choisie ? Il fait courir le risque d’un nivellement par le bas, alors que les agents immobiliers et les administrateurs de biens n’ont jamais autant développé de services et de produits au profit des locataires comme des propriétaires, bien au-delà des exigences règlementaires. La digitalisation des constats d’état des lieux, la normalisation du calcul des réparations locatives, la signature à distance des baux sont quelques exemples de progrès récents. Les start-up de l’univers immobilier, y compris pour la location et la gestion, sont nombreuses et créatives. La coercition et le tout-État mèneront à un appauvrissement des services, et à un abattement des entrepreneurs du secteur du logement. Il est singulier que cela ne soit pas compris par ce gouvernement.



Partant d’un goût salutaire pour diffuser le digital et profiter de ses apports exceptionnels, le gouvernement s’emballe et s’égare. L’Assemblée Nationale et le Sénat, qui vont débattre des principes de l’habilitation qui leur est demandée, objecteront sans doute... et pourraient même préférer ne pas laisser de blanc-seing à l’exécutif pour légiférer de façon normale, en examinant le détail des réformes imaginées, histoire que la loi ne se paie pas de mots.

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ERA Immobilier à la pointe de l’innovation

Publié le 25/04/2018



Afin de répondre aux évolutions des besoins de ses clients, le réseau ERA Immobilier s’appuie sur de nouveaux outils tels que la cartographie 3D et la visite immersive.



La cartographie 3D, est un système accessible depuis tous les sites Internet de ERA immobilier qui, au-delà de son aspect novateur et technologique offre de nombreux avantages :



- Immersion. Les biens géolocalisés sont représentés sur une carte en 3D qui donne accès à des détails sur l’environnement du bien (la présence de commerces, écoles et crèches). Il est également possible de visualiser facilement les espaces verts, les zones d’eau ou la présence de travaux. Une option ombrage offre aussi une visibilité sur l’exposition du bien en fonction de l’heure de la journée et de la saison. L’utilisateur est plongé en immersion comme dans un jeu vidéo.



- Praticité : grâce à une fonction « radar », le site erafrance.com permet à l’utilisateur d’accéder directement au bien disponible dans sa zone géographique, sans avoir à définir au préalable un périmètre de recherche.



En complément de la cartographie 3D, le réseau ERA Immobilier propose des visites immersives grâce à des casques de réalité virtuelle. Cet outil plonge l’utilisateur dans un bien immobilier reconstitué par prises de vue à 360°, photos ou vidéos.



Cette technique offre un double avantage : gagner du temps et affiner une recherche.



Après avoir visité un bien, il arrive qu’un client souhaite vérifier certains détails du logement. La visite immersive offre la possibilité à un acheteur potentiel de visualiser à distance le bien sans avoir à se déplacer une nouvelle fois.



Le casque peut également être utilisé en amont des visites, dans le but de cibler les types de biens qui intéressent un client. Dans cette optique, il est projeté dans plusieurs biens différents, afin que l’agent immobilier puisse au mieux comprendre ses attentes et resserrer le champ de recherche.



« Évidemment, qu’il s’agisse de la cartographie 3D ou de la visite virtuelle, ces technologies viennent compléter un service déjà existant et ne le remplacent pas. L’expertise et le réel restent le socle d’une transaction. La technologie et le virtuel apportent un soutien non négligeable, mais jamais indispensable. » indique François Gagnon, président ERA France, ERA Europe.

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Vers une généralisation des prêts immobiliers à plus de trente ans

Publié le 19/04/2018



Il suffirait de peu pour que la situation se dégrade chez les ménages désireux d’acheter leur logement. Actuellement, quatre ans et quatre mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. C’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Que se passera-t-il quand les taux augmenteront, alors que les aides publiques sont vouées à diminuer ? Il faudra emprunter plus longtemps.



Jusqu’ici, tout va bien. Telle est, en substance, l’analyse de la situation de l’immobilier en France de Cafpi, spécialiste du courtage en prêts immobiliers et en assurances. La conjoncture est certes porteuse, mais il suffirait de peu pour que la situation de nombreux primo accédants se dégrade. Actuellement, 4 ans et 4 mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. Pour mémoire, de 1965 au début des années 2000, deux ans et cinq mois suffisaient.



Une vie d’épargne



Quatre années et quatre mois, c’est l’équivalent de 31 ans et cinq mois de vie de travail, durant lesquels un particulier met de côté. Autrement dit, c’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Pour y parvenir, les emprunteurs sollicitent des prêts de plus en plus longs. La moyenne est passée à vingt ans au milieu des années 2000, alors qu’elle était restée plafonnée à quinze, entre 1970 et 2 000.



« Il faudrait un krach pour que cette moyenne de quinze ans revienne » estime Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Trois scénarios pourraient en provoquer un : une remontée trop rapide et incontrôlée des taux de crédit accordés aux particuliers, un « credit crunch » et l’effet cumulatif d’arbitrages fiscaux.



On en est loin, en particulier en ce qui concerne la première hypothèse. Les taux d’intérêt des emprunts restent au plus bas, et les analystes ne voient pas se manifester de tensions sur les taux à dix ans. L’OAT remonte, mais en pente douce, et elle ne sera pas pénalisante pour les prêts sollicités en 2018.



Des prix en hausse de 2,8% dans l’ancien en 2018



Il n’empêche, dans les budgets globaux destinés au logement, une tendance haussière est clairement dessinée. Car elle se combine avec une hausse régulière des prix au mètre carré. Dans l’ancien, ces derniers devraient augmenter de 2,8%. Certes, l’Ile-de-France fausse la moyenne, avec une augmentation de 4%. Mais comme cette région est tellement importante au niveau national, elle dessine des tendances qui, ensuite, se retrouvent dans tout le pays. Ainsi, au regard des prix du mètre carré, les franciliens doivent envisager de nouvelles stratégies de financement. L’une d’entre elle peut être de rallonger la durée du prêt : jusqu’à trente ans, voire trente-cinq ans.



Le prêt à longue durée : un effet dopant



C’est une question de pouvoir d’achat. Ce dernier pourrait être rogné de 8,9% pour un prêt à vingt ans si les taux passaient à 2,60 %. Au lieu de pouvoir emprunter 205 000 €, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186 000 € pour une mensualité de 1 000 €. En revanche, ce même taux de 2,6%, appliqué à un emprunt actuellement contracté sur trente-cinq ans procure au contraire une capacité supplémentaire d’endettement de 73 000 €.



Un effet d’aubaine en régions



A Paris, cette pratique est appelée à se développer. Mais si elle se généralise à tout le territoire, elle va produire des effets bénéfiques sur le pouvoir d’achat qui, dans certaines régions, peuvent être spectaculaires.



Que se passerait-il, à mensualités inchangées de 1 000 euros, si on empruntait actuellement sur trente ans au lieu de vingt pour un prêt de 253 000 euros, à un taux fixe de 2,5% ? On gagnerait 23 mètres carrés à Reims, 19 à Lille et Marseille, 13 à Lyon et Bordeaux.

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Crédits immobiliers : Comment concrétiser l’envie des particuliers de devenir propriétaires

Publié le 18/04/2018



En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25 ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.



La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en avril. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.



En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.



Vers une reprise de l’activité ?



Depuis le début de l’année, la production de crédits immobiliers est atone. Mais des signes de reprise semblent vouloir poindre. « Alors qu’en janvier, notre production était inférieure de 30% à celle de janvier 2017, nous sommes aujourd’hui à -10% par rapport à il y a 1 ans », précise Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. « Nous envisageons de faire mieux que 2017 à partir du mois de mai ».



Cette courbe, inversée par rapport à l’an dernier s’explique par la différence de conjoncture entre les deux périodes. Début 2017, le marché bénéficiait de l’euphorie de la fin 2016 et les premiers signes de baisse étaient apparus au moment de l’élection présidentielle, en mai. « Cette année, l’évolution de la demande est très différente. Moribonde en début d’année après les annonces du gouvernement, la reprise est doucement de retour », ajoute-t-il.



Une envie de devenir propriétaire plus forte que les aléas du marché



Si les différentes annonces du gouvernement lors de la Loi de Finances 2018 ont malmené le marché, l’appétence des particuliers est, elle, très forte. « Les salons immobiliers font le plein de public, et les courtiers sont très sollicités par les candidats à l’accession à la propriété », remarque Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.



Les freins à cette volonté de devenir propriétaires n’ont cependant pas manqué ces derniers mois. Baisse et recadrage des aides (APL Accession, PTZ…) ont conduit à la désolvabilisation des primo-accédants les plus modestes, qui se trouvent contraints de trouver de nouvelles solutions pour prétendre à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi pour devenir propriétaire, les primo-accédants ont plus emprunté et sur plus longtemps en mars qu’en février (201 256 € sur 240 mois contre 200 757 € sur 236 mois.



De nouveaux produits pour répondre à la demande



Les primo-accédants ont bien compris que pour compenser une partie de leur pouvoir d’emprunter, ils allaient devoir s’endetter plus. C’est dans ce sens, qu’une banque propose des prêts immobiliers sur 35 ans. « Malgré le coût élevé d’un tel prêt, il permet d’emprunter aujourd’hui 50 000 € de plus que sur 25 ans » indique Philippe Taboret.



Si, comme l’envisage le gouvernement, les aides disparaissaient définitivement, l’ensemble des établissements bancaires devront adapter leurs offres en proposant des durées plus longues, afin de répondre à la demande et de remplir leurs objectifs de production.



Qu’espérer pour les prochains mois ?



Les taux restent pour le moment globalement stables. « Mais l’ensemble des indicateurs laissent présager qu’ils finiront par repartir à la hausse », poursuit Philippe Taboret. « Il faudra donc trouver de nouvelles solutions pour répondre à la demande ». L’ensemble des acteurs sont prêts à aider les particuliers à devenir propriétaires.

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Loi ELAN : La FNAIM demande une prolongation de la concertation avec les parlementaires

Publié le 12/04/2018



Suite à la récente présentation de la Loi ELAN, la FNAIM, 1er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe, constate, après avoir soumis 34 propositions lors de la conférence de consensus en février, que certaines mesures – la lutte contre les recours abusifs, la simplification des règles d’accessibilités ou encore les mesures permettant aux territoires de se développer dans de meilleures conditions –répondent à de réels besoins. Pourtant, concernant le secteur privé du logement, elle reste sur ses gardes sur un certain nombre de points fondamentaux qu’elle préfèrerait voir évoluer.



La suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement : une satisfaction

Cette proposition faite par la FNAIM a été retenue par le gouvernement. « Nous éprouvons un sentiment de satisfaction au sujet de l’acceptation de notre proposition concernant la suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement », indique Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM. « Nous avons eu un impact sur la rédaction du projet de loi » ajoute-t-il, « L’objectif étant évidemment pour la FNAIM de fluidifier et sécuriser au maximum le parcours de nos clients dans l’accession au logement privé locatif.»



Une extension risquée de l’encadrement des loyers

Contrairement à ce qui a été dit par le Gouvernement au cours des derniers mois, le texte consacre la faculté d’étendre l’encadrement des loyers dans tous les territoires tendus, par secteur, en en transférant l’initiative à des élus locaux. « Il s’agit là d’une véritable souplesse utilisable comme marqueur politique par les élus locaux, indépendamment de la réalité économique du logement. Ce que l’on risque en proposant aux acteurs économiques du logement une formule combinant règlementation et encadrement, c’est qu’ils répondent par l’usage de plateformes de location de courte durée qui affaiblit l’offre locative traditionnelle ! » déplore Jean-Marc TORROLLION.



Un bail mobilité à ajuster pour rassurer les propriétaires

La FNAIM est favorable au bail mobilité, l’une des promesses de campagne du Président Macron. Selon Jean-Marc TORROLLION, « le texte du bail mobilité n’est pas foncièrement mauvais, il devait cependant être revu dans sa rédaction qui reste floue concernant la fin du bail ». La Fédération a ainsi obtenu le soutien d’associations de locataires, souhaitant éviter que le contrat arrivé à échéance puisse être tacitement reconduit en bail classique.



Un bail numérique dont les objectifs sont à préciser

La FNAIM craint que le bail numérique ne permette l’émergence d’une plateforme publique éditant les baux pour collecter l’ensemble des données liées aux loyers. Elle s’y refuse et a pris les devants en lançant sa propre plateforme de signature électronique afin que le secteur privé ne soit pas en reste. « C’est comme si l’État se mettait en concurrence directe avec notre profession. J’espère que ce n’est pas la volonté du Gouvernement, les bases de notre collaboration devant être écrites dans un climat de confiance » rappelle le Président de la Fédération.



Réforme de la copropriété : le recours par voie d’ordonnance dénoncé

Le texte révèle que le Gouvernement n’a pas renoncé à réformer la copropriété par voie d’ordonnances. « 10 millions de propriétaires font confiance à un régime juridique éprouvé ! Nous approuvons la volonté de rassembler tous les textes dans un code unique, mais nous – qui gérons 95% de ce marché –souhaitons participer activement à la réforme sur la base de 4 principes : la défense du droit de propriété, l’introduction des nouvelles technologies, les enjeux énergétiques et les enjeux sociétaux. » affirme le Président de la Fédération.



CNTGI et protection du titre d’agent immobilier : transformer le renoncement en une opportunité pour notre profession

La FNAIM n’approuve pas la proposition du Gouvernement de réduire le CNTGI à sa version d’origine de la loi ALUR, en supprimant la personnalité morale et la commission de contrôle. Elle propose qu’une compétence spécifique en copropriété lui soit dévolue.

Tirant les conséquences de ce qui précède, la FNAIM entend obtenir la protection du titre d’agent immobilier dans la cadre de la loi Hoguet. « L’objectif de cette protection du titre d’agent immobilier est de garantir une meilleure compréhension de nos compétences par les porteurs de projets immobiliers et de permettre aux associations de consommateurs comme aux syndicats professionnels d’agir sur le terrain règlementaire et déontologique.» défend Jean-Marc TORROLLION.



Critique de l’extension de la compétence des ESH* et OPH*

La FNAIM est critique au sujet de cette mesure. « Cette volonté de diversification n’est pas justifiée à un moment où le recentrage sur son domaine de compétence est plus que jamais à l’ordre du jour. » conclut Jean-Marc TORROLLION.



*Entreprises Sociales pour l’Habitat / Offices Publics de l’Habitat

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